Nhận biết các “chiêu lừa đảo” bán đất của cò mồi bất động sản tại Long Thành

Doanh nghiệp môi giới và nhân viên môi giới bất động sản là thành phần quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản, giúp kết nối cung – cầu giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà đất. Tuy nhiên, để lôi kéo được khách hàng trong tình hình thị trường có nhiều biến động, một số nhà môi giới đã không tiếc sử dụng các “chiêu trò” lừa đảo tinh vi không chỉ gây mất thời gian, chi phí cơ hội mà còn gây nhiều thiệt hại về mặt tài sản cho khách hàng.

Các chiêu trò bán hàng của môi giới bất động sản

Hiện nay, các doanh nghiệp cũng như nhân viên môi giới đã được pháp luật công nhận tư cách pháp lý trong Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006 cho đến nay. Trên thực tế, các nhà môi giới đã đóng góp vai trò kết nối cung cầu, hỗ trợ người tiêu dùng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, trên thị trường hiện nay cũng có một số công ty môi giới, nhân viên môi giới bất động sản hành nghề không đúng quy định của pháp luật, thậm chí, có dấu hiệu lừa đảo gây thiệt hại cho người mua nhà đất.

Trong đó, một số chiêu trò của môi giới bất động sản diễn ra phổ biến nhất trên thị trường hiện nay đã gây ảnh hưởng đến quyền lợi và thiệt hại về mặt tài sản cho khách hàng. Cụ thể:

Tự ý thay đổi tên dự án, “râu ông nọ cắm cằm bà kia”

Hiện nay có không ít các công ty, nhân viên môi giới khi bán sản phẩm cho người tiêu dùng thường “qua mặt” người mua bằng cách tự ý đổi tên dự án, thay đổi tên của chủ đầu tư thật sự khiến người mua nhà không thể truy cập, tìm hiểu thông tin đúng về dự án và chủ đầu tư.

Năm 2023 thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do nhiều dự án đình trệ và khan hiếm nguồn cung

Sử dụng lực lượng “chim mồi”

Những công ty môi giới có dấu hiệu hoạt động trái pháp luật thường hẹn khách hàng đến công ty của họ để đi xem đất. Do nguồn cung khan hiếm, các nhà môi giới bắt đầu có xu hướng chuyển hướng sang các tỉnh vùng ven TPHCM như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Nhưng thay vì dẫn khách đi tham quan khu đất thực tế đang bán thì các nhà môi giới lại tự ý quảng cáo sai sự thật. Quảng cáo một đằng làm một nẻo.

Cụ thể, một mặt đăng tin rao bán các dự án nằm ở vị trí đẹp trong TPHCM xung quanh khu vực quận 2, quận 9,… nhưng mặt khác lại dẫn khách đi sang các khu ngoại ô hay vùng ven TPHCM.

Do đó, sau khi đưa người mua đi lòng vòng để “câu giờ”, các môi giới sẽ đưa ra những lý do như đã bán hết hàng, không còn vị trí đẹp,… để các “chim mồi” trên xe dẫn dụ người mua đi đến những khu đất mà họ muốn bán ở Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), hay thậm chí ở tận Bến Lức (Long An),…

Bằng cách bám sát, vẽ ra khung cảnh đẹp như mơ mà mới chỉ có trong tưởng tượng hoặc trên giấy, lực lượng “chim mồi” bằng mọi cách lôi kéo, thuyết phục, thậm chí gây áp lực khiến người mua phải đặt cọc giữ chỗ mua đất. Những “chiêu trò” nói trên của một số công ty và nhân viên môi giới bất động sản không chỉ gây mất lòng tin cho người dân mà còn gây thiệt hại nhiều về tiền của cho những nhà đầu tư đang có ý định mua đất.

Lập dự án “ma”, tự ý vẽ quy hoạch chi tiết 1/500

Tình trạng bán dự án ma xảy ra phổ biến trên địa bàn TPHCM trong năm 2023 khiến chính quyền đã nhiều lần phải vào cuộc. Tuy nhiên, theo ghi nhận tình trạng mua bán đất quy hoạch, đất công viên, đất thuộc quyền sở hữu của dân vẫn đang ngầm diễn ra ở khắp các quận vùng ven như Quận 12, huyện Củ Chi, Hóc Môn…

Chiêu thức dễ nhận thấy là đất được quảng cáo giá rẻ hơn nhiều so với thị trường. Tuy nhiên, các đối tượng này không còn vẽ ra những dự án lớn, cũng không quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội, internet như trước đây mà chọn cách gọi điện thoại cho từng khách hàng để quảng cáo.

Bên cạnh đó, không chỉ ở nội thành TPHCM, mà ở các tỉnh vùng ven TPHCM như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu,… môi giới cũng tự ý vẽ lại quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thay đổi bản vẽ của tổng mặt bằng dự án để thêm vào đó những dịch vụ, tiện ích không có thật của dự án. Chẳng hạn, các “cò đất” thường vẽ trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… đẹp như mơ gần bên dự án mà mình đang rao bán nhằm “dụ” khách hàng xuống tiền mua nhà, mua đất song thực tế lại chỉ toàn là đất hoang, cũng không có các công trình nào như giới thiệu gần đó.

Tự điều chỉnh giá bán hòng ăn chênh lệch

Doanh nghiệp môi giới làm ăn không chân chính sẽ tự ý nâng giá bán đã thỏa thuận giữa những công ty môi giới này với chủ đầu tư, đẩy giá bán lên cao cho người mua để ăn phần chênh lệch.

Hình thức “lách luật” dễ thấy nhất là bên môi giới soạn ra các văn bản với nội dung phụ thu như “phí tư vấn môi giới”, “phí tư vấn bán hàng”,… Điều này đã từng xảy xa đối với người dân khi mua đất nền các dự án ở tỉnh Đồng Nai của Công ty CP Địa ốc Kim Phát, Việt Hưng Phát.

Các môi giới tự điều chỉnh giá bán hòng lách luật ăn chênh lệch cao ngất ngưỡng

Để người không có thẩm quyền quyết định ký kết các giấy tờ mua bán nhà đất

Sử dụng nhân viên không đủ thẩm quyền để ký những giao dịch với khách hàng. Ví dụ như văn bản đặt cọc giữ chỗ, có đóng dấu công ty phía trên cùng giấy đặt cọc giữ chỗ nhưng ở cuối tờ giấy này chỉ là chữ ký của một nhân viên bình thường không có chức vụ và không đóng dấu đỏ của công ty.

Cùng với đó, những điều khoản thỏa thuận, ràng buộc người mua được các môi giới đưa ra một cách mơ hồ, thiếu rõ ràng minh bạch, điều này thường gây thiệt hai cho bên đặt cọc.

Để người không có thẩm quyền ký tên lên các giấy tờ mua bán nhà đất

Sử dụng lực lượng “chim mồi”

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Bí kíp tránh sập bẫy khi mua đất nền

Nghiên cứu hồ sơ pháp lý dự án

Theo quy định pháp luật, tất cả các dự án hợp lệ đều phải được cơ quan chức năng phê duyệt, vì vậy đây là căn cứ đầu tiên cần xem xét để nhận biết những “dự án ma”.

Đối với đất nền, khách hàng cần yêu cầu bên bán cho xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu lô đất đó như: sổ đỏ, sổ hồng, thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng…

Để chắc chắn, khách hàng có thể đến các cơ quan như Phòng TN&MT quận/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin xem lô đất đó có nằm trong diện quy hoạch hay không.

Đối với chung cư, có thể kiểm tra pháp lý bằng cách yêu cầu được xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng dự án chung cư…

Ngoài ra cũng cần xem xét dự án đã đủ điều kiện mở bán chưa, bởi theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án đã hoàn thành xây xong phần móng.

Pháp lý vẫn là điều quan trọng nhất trong đầu tư đất nền hiện nay

Kiểm tra thế chấp ngân hàng

Đây là cách giúp nhà đầu tư tránh mua phải bất động sản đang bị sở hữu chéo, nói cách khác là bị thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng.

Để kiểm tra dự án có đang thế chấp ngân hàng hay không, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giấy tờ pháp lý đồng thời tìm hiểu thông tin về dự án qua các phương tiện thông tin đại chúng.

Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp, cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua.

Các nhà đầu tư cần kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp hay không để giảm thiểu rủi ro

Không quá tin thông tin quảng cáo

Đừng quá tin vào những lời “mật ngọt” mà quảng cáo dự án hay môi giới rót vào tai. Đó có thể chỉ là chiêu thức marketing của chủ đầu tư nhằm thu hút khách hàng, còn giữa quảng cáo và thực tế lại khác nhau một trời một vực.

Khi giới thiệu sản phẩm, các nhân viên môi giới thường đưa ra nhiều thông tin làm nhiễu khả năng phân tích của người mua, tạo sự mất cảnh giác. Khách hàng bị hấp dẫn nên luôn có cảm giác vội vã, không kịp suy nghĩ, gấp rút ký hợp đồng, xuống tiền mà không kịp tìm hiểu kỹ thông tin.

Để tránh tình trạng này, nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Việc đối chiếu này đòi hỏi bạn phải thật tỉnh táo, không quá tin vào những lời chào mời, hứa hẹn của đối phương.

Cẩn thận hơn, nhà đầu tư nên có sự tham vấn của luật sư hoặc những người có kinh nghiệm, am hiểu pháp luật. Họ sẽ giúp bạn đánh giá những rủi ro khi tham gia giao dịch và đưa ra những tư vấn, lời khuyên hữu ích.

Quảng cáo bắt mắt khiến các nhà đầu tư bị cuốn vào những lời hoa mỹ ngọt ngào

Khảo sát thực tế dự án

Pháp luật quy định dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được phép lưu thông nhưng hầu hết các “dự án ma” thường không đảm bảo được điều này. Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m (Trong khi quy định của Nhà nước yêu cầu đường tối thiểu là 8m).

Hệ thống hạ tầng của các dự án này cũng không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền. Vì vậy, người mua cần phải đến khảo sát thực tế để nắm bắt tình hình, trường hợp nhận thấy có những dấu hiệu trên thì nên cẩn thận nếu không muốn sập bẫy “dự án ma”. 

Thông tin ghi trên sổ đỏ – Thổ cư và Đường

Kiểm tra kỹ hợp đồng giao dịch

Trên thực tế, các vụ lừa đảo như Alibaba đều ký với người mua những hợp đồng đội lốt “dự án ma” như hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư… Biểu hiện rõ nhất là mời chào khách hàng nhưng không nhằm để mua bán đất mà là để đặt chỗ mua trước, “làm ăn chung”, dụ dỗ người mua rót vốn vào sau đó rất khó thu hồi, thậm chí mất trắng. 

Do đó, khách hàng phải thật tỉnh táo khi ký hợp đồng. Cần phải biết rõ chủ tài sản là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng.

Nếu là hợp đồng ký với công ty môi giới thì người mua cần kiểm tra văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để xem phạm vi công ty môi giới có thể ký kết và thu tiền của khách hàng đến đâu.

Phạt đến 1 tỷ đồng đối với hành vi lấn, chiếm và phân lô bán đất nền bừa bãi

Đàm phán điều khoản bất lợi

Mẫu hợp đồng chuẩn và được soạn sẵn chỉ là cái cớ mà nhiều chủ đầu tư đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Trong khi pháp luật quy định người mua hoàn toàn có quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản hợp đồng trước khi ký.

Vì vậy, khách hàng mua nhà đất dự án nên xem xét và đề xuất sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng.

Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng, như một cam kết đó là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao.

“Chọn mặt gửi vàng” chủ đầu tư hoặc các công ty môi giới uy tín

Không loại trừ trường hợp người bán, môi giới xưng danh chủ đầu tư nhưng thực tế dự án chưa có, đất vẫn thuộc quyền của người khác. Vì vậy, người mua chỉ nên chọn dự án của những chủ đầu tư hoặc những khu đất nền do các công ty môi giới có uy tín phân phối.

Lai lịch chủ đầu tư cũng như các thông tin liên quan đến doanh nghiệp và người đại diện đứng ra giao dịch cần được người mua kiểm tra kỹ. 

Theo đó, những chủ đầu tư và công ty môi giới uy tín thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, đúng cam kết thi công, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng thời hạn. Các nhà đầu tư cũng có thể tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua báo cáo tài chính năm trong thời gian gần nhất.

Đối với những chủ đầu tư nợ đọng vốn lớn ở các ngân hàng, có nhiều dự án bị thế chấp trong thời gian dài thì khách hàng không nên tiếp cận vì có thể dự án sắp triển khai cũng đã bị thế chấp. Ngoài ra, khách hàng cần căn cứ vào tiềm lực tài chính và những dự án trước đó mà chủ đầu tư này đã thực hiện để đánh giá xem liệu công ty môi giới này có đáng tin hay không bằng cách tham khảo từ chính người dân đã mua các dự án trước đó của chủ đầu tư hoặc công ty môi giới đó.

Chia sẽ mạng xã hội:

Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest
Tìm kiếm theo từ khóa:
BÁN SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ Bán lô góc 2 mặt tiền khu tái định cư Lộc An mới nhất bán lô góc tái định cư lộc an bình sơn Bán đất có sổ hồng khu tái định cư Lộc An mới nhất Bán đất khu chợ Tái định cư bán đất nền d2d Lộc An Bán đất nền khu dân cư Cát Linh Long Thành Bán đất nền tái định cư long thành Bán đất nền tái định cư lộc an bình sơn mới nhất Bán đất Thị Trấn Long Thành bán đất tái định cư có sổ hồng Bán đất Xã Bình Sơn Bán đất xã Lộc An Long Thành mới nhất Bán đất đường D18 rộng 48 mét Bán đất đường N47 rộng 32 mét Cho thuê nhà Long Thành Cho thuê nhà nguyên căn khu tái định cư long thành cho thuê nhà tái định cư Cho thuê nhà tái định cư Lộc An Bình Sơn mới nhất cho thuê nhà đường D18 Cho thuê nhà đường N23 Cho thuê đất tái định cư Cho thuê đất tái định cư Lộc An Bình Sơn mới nhất D2D Lộc An Hạ tầng giao thông khu cầu xe lộc an kinh nghiệm đầu tư Kiến thức - BĐS LÔ 125m2 Lô góc 2 mặt tiền Lô góc biệt thự tái định cư lộc an bình sơn lô góc nhà vướn tái định cư lộc an bình sơn lô góc tái định cư Lô nhà vườn 250m2 Lô phụ tái định cư Lô tdc phụ 80m2 Lô trục chính 48 mét Lô trục đường chính D18 Mua tái định cư mua đất đối diện chợ Song hành Mặt tiền 769 sân bay Long Thành tin tức tái định cư lộc an bình sơn mới nhất trục chính D18 đất nền xã lộc an